Multirisque immeuble vs assurance PNO : les différences en un tableau

Devant un plateau d’assureurs, un même mot revient chez tout le monde : “j’ai déjà une assurance sur mon immeuble, pourquoi il m’en faudrait une autre ?”. La réponse tient à un malentendu tenace entre deux contrats qui ne couvrent pas la même chose, ni pour les mêmes personnes. La multirisque immeuble est un contrat collectif souscrit au nom de la copropriété ou du monopropriétaire pour protéger le bâtiment lui-même. L’assurance PNO, propriétaire non occupant, est un contrat individuel que chaque copropriétaire bailleur doit souscrire pour couvrir sa responsabilité personnelle. Les deux ne s’opposent pas, ils se complètent.

Deux contrats, deux souscripteurs, deux périmètres

La confusion vient du fait que le mot “assurance” est utilisé pour deux choses très différentes. La multirisque immeuble est signée par une seule personne morale, le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire unique de l’immeuble. Elle couvre le bâtiment dans son ensemble : structure, murs porteurs, toiture, parties communes, ascenseurs, chaudière collective, aménagements extérieurs (grilles, murs de clôture, canalisations enterrées). Elle couvre également la responsabilité civile du syndicat vis-à-vis des tiers, lorsque le bâtiment lui-même cause un dommage à quelqu’un ou à quelque chose.

L’assurance PNO est souscrite lot par lot, par le copropriétaire lui-même. Elle couvre son propre risque : sa responsabilité de propriétaire non occupant, les biens qu’il possède dans son lot (cuisine équipée, meubles fournis en location meublée, éléments de décoration attachés au bâti), et les situations où la responsabilité du locataire ne peut pas être mise en cause (vacance du logement, défaut d’assurance du locataire, sinistre venant du lot lui-même par vice de construction).

Un même immeuble de dix lots peut donc parfaitement compter onze contrats en tout : un contrat multirisque immeuble au nom du syndicat, et jusqu’à dix contrats PNO individuels si tous les copropriétaires sont bailleurs.

Comparatif détaillé des deux contrats

Critère	Multirisque immeuble	Assurance PNO
Souscripteur	Syndicat des copropriétaires ou propriétaire unique	Copropriétaire bailleur, à titre individuel
Périmètre couvert	Bâtiment complet, parties communes, équipements collectifs	Un lot spécifique et les biens propres du bailleur
RC couverte	Responsabilité du syndicat, du syndic bénévole, du conseil syndical	Responsabilité personnelle du bailleur non occupant
Obligation légale	Obligatoire pour la copropriété (art. 9-1 loi 1965 modifiée par ALUR)	Obligatoire pour le copropriétaire bailleur (même article)
Cotisation	Répartie entre tous les copropriétaires via les charges	À la charge exclusive du bailleur
Sinistre dégât des eaux venant des parties communes	Prise en charge sur la MRI	Sans objet
Sinistre venant du lot loué	Assurance du locataire d’abord, PNO en subsidiaire	Prise en charge PNO si locataire non assuré
Vacance du logement	Sans objet	Prise en charge PNO
Perte de loyers	Généralement sur la MRI (parties communes touchées)	Option PNO pour la remise en état du lot
Prix indicatif annuel	1 000 à 3 000 € pour un immeuble de 6 à 20 lots	65 à 250 € par lot

Ce qui relève de la multirisque immeuble

Le contrat multirisque immeuble couvre les grands risques matériels de l’ensemble bâti. Les garanties de socle sont incendie et risques annexes (combustion, explosion, chute de la foudre, choc de véhicule, fumées), dégât des eaux (fuites, ruptures, gel des canalisations, débordement d’égouts), événements climatiques (vent au-delà de 100 km/h, grêle, poids de la neige), catastrophes naturelles et technologiques (dès publication de l’arrêté interministériel), vol et vandalisme dans les parties communes, bris de glace des baies et vérandas collectives, dommages électriques et bris de machine sur les équipements collectifs comme les ascenseurs ou la chaufferie.

À cela s’ajoutent des garanties de responsabilité : la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble jusqu’à 6 millions d’euros par sinistre, la responsabilité du syndic bénévole jusqu’à 150 000 €, la défense pénale et recours pour engager les procédures nécessaires.

Un poste souvent oublié : la garantie effondrement de bâtiment couvre jusqu’à 3 millions d’euros les dommages résultant d’un effondrement total ou partiel des fondations, de la structure porteuse, des murs ou de la toiture. Elle inclut les frais de déblais et de démolition.

Ce qui relève de la PNO

L’assurance PNO reprend une partie des mêmes chapitres, mais sur le seul périmètre du lot loué. Elle intervient principalement dans quatre situations que la multirisque immeuble ne couvre pas ou couvre mal.

Premièrement, la vacance locative. Entre deux locations, le logement n’a plus de locataire donc plus d’assurance habitation locative. Un dégât des eaux venant de l’appartement mitoyen inondera votre bien sans qu’aucune police ne réponde, sauf la PNO.

Deuxièmement, le défaut d’assurance du locataire. La loi oblige le locataire à s’assurer mais tous ne le font pas, et certains laissent leur contrat se résilier sans le savoir. Si un sinistre survient et que l’assureur du locataire refuse la garantie, la PNO prend le relais.

Troisièmement, la responsabilité du propriétaire lui-même. Une canalisation d’immeuble qui fuit à l’intérieur de votre lot, un plafond qui s’effondre par vice caché, un défaut d’entretien reproché : c’est votre responsabilité qui est engagée, pas celle du locataire. La PNO vous défend.

Quatrièmement, les biens propres du bailleur. En location meublée ou LMNP, la cuisine équipée, l’électroménager et le mobilier fourni appartiennent au bailleur. Ni l’assurance du locataire ni la multirisque immeuble ne les couvrent : seule la PNO le fait.

Trois erreurs fréquentes

Croire que la multirisque immeuble suffit. Un copropriétaire bailleur qui n’a que la MRI paye pour la couverture des parties communes, mais reste personnellement à découvert sur son propre lot. En cas de sinistre venant de chez lui, il paie de sa poche.

Croire que l’assurance du locataire suffit. Le locataire couvre sa propre responsabilité et ses meubles, pas le vôtre. En cas de vice caché du bien loué, sa police ne joue pas.

Négliger l’obligation légale. L’article 9-1 de la loi de 1965 modifié par la loi ALUR impose formellement au copropriétaire bailleur de s’assurer. Le syndic peut demander votre attestation annuelle. En l’absence de couverture, votre responsabilité reste engagée et peut coûter très cher.

L’essentiel à retenir

• La multirisque immeuble est un contrat collectif souscrit par le syndicat ou le propriétaire unique pour le bâtiment.
• La PNO est un contrat individuel du copropriétaire bailleur pour son lot et sa responsabilité personnelle.
• Les deux sont complémentaires, pas concurrents.
• La loi ALUR rend les deux obligatoires dans une copropriété avec au moins un lot loué.
• Un immeuble de 10 lots avec bailleurs peut réunir jusqu’à 11 polices parallèles.
• Le coût moyen d’une PNO reste modeste au regard du risque couvert : 65 à 250 € par an et par lot.