La copropriété peut-elle négocier la franchise catastrophe naturelle avec son assureur ?

Non. La franchise catastrophe naturelle est fixée par arrêté ministériel et s'impose à l'ensemble des assureurs comme à l'ensemble des assurés. Aucune clause contractuelle ne peut la réduire, la supprimer ou la moduler. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite au regard de l'article L125-2 du code des assurances.

Que faire si le maire refuse de solliciter la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ?

Le syndicat des copropriétaires peut relayer directement une demande auprès de la préfecture, qui centralise les remontées communales. Il peut également saisir le préfet par courrier motivé accompagné de photos, expertises et déclarations groupées. La reconnaissance reste toutefois conditionnée à l'intensité anormale de l'événement, appréciée par la commission interministérielle.

Un dégât des eaux consécutif à de fortes pluies est-il pris en charge au titre de la catastrophe naturelle ?

Uniquement si un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune et pour la période concernée. À défaut d'arrêté, l'événement relève de la garantie dégât des eaux ou événements climatiques du contrat, avec des conditions et franchises différentes fixées librement par l'assureur.

Catastrophe naturelle en copropriété : arrêté, délai, franchise légale

Un orage exceptionnel s’abat sur la commune. Les caves de l’immeuble sont inondées, l’ascenseur hors service, la chaufferie noyée. Le syndic prépare sa déclaration en pensant activer la garantie catastrophe naturelle. Mais la procédure est encadrée par un régime légal spécifique qui ne relève pas du simple contrat d’assurance. Elle suppose un arrêté publié au Journal officiel, une franchise imposée par l’État et un calendrier strict. Voici comment fonctionne le régime catastrophe naturelle appliqué à un immeuble collectif.

Un régime légal, pas contractuel

La garantie catastrophe naturelle n’est pas une garantie ordinaire. Elle a été instituée par la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982 relative à l’indemnisation des victimes de catastrophes naturelles, aujourd’hui codifiée aux articles L125-1 et suivants du code des assurances. Elle est obligatoirement adossée à tout contrat couvrant les dommages aux biens : multirisque immeuble, multirisque habitation, propriétaire non occupant. Aucun assureur ne peut la refuser ni l’exclure. Aucun assuré ne peut y renoncer.

Cette obligation légale a une contrepartie : les conditions d’application sont fixées par l’État, pas par le contrat. Trois éléments échappent à toute négociation : le déclenchement de la garantie (subordonné à un arrêté), la franchise (fixée par arrêté ministériel) et les événements couverts (limitativement énumérés : inondations, coulées de boue, sécheresse, mouvements de terrain, avalanches, séismes, submersions marines).

L’arrêté interministériel : condition sine qua non

Aucune indemnisation n’est possible sans arrêté interministériel publié au Journal officiel constatant l’état de catastrophe naturelle pour la commune concernée et pour la période précise de l’événement. Cet arrêté est le seul déclencheur de la garantie.

La procédure suit un chemin bien identifié. Le maire de la commune sinistrée saisit la préfecture par un dossier documenté, généralement dans les dix jours suivant l’événement. La préfecture transmet à la commission interministérielle, composée de représentants du ministère de l’Intérieur, de l’Économie et de la Transition écologique. Cette commission examine chaque demande à l’aune de critères techniques : intensité anormale de l’agent naturel, caractère non maîtrisable et non prévisible, référence aux données météorologiques ou géologiques disponibles.

La commission rend un avis, qui donne lieu à un arrêté conjoint des ministres compétents. L’arrêté est publié au Journal officiel avec la liste précise des communes reconnues et des périodes concernées. Un même événement peut faire l’objet d’arrêtés successifs si des communes sont ajoutées au fur et à mesure.

Sans cet arrêté, aucune indemnisation catastrophe naturelle n’est possible, même si les dommages sont réels et manifestement liés à un événement climatique. Le sinistre bascule alors sur une autre garantie du contrat (dégât des eaux, événements climatiques classiques) avec des conditions et des plafonds différents.

La franchise légale : 380 € et 1 140 €

C’est le point le plus mal compris du régime. La franchise catastrophe naturelle est fixée par l’État et s’impose sans discussion possible. Elle ne peut pas être négociée, réduite ou supprimée par contrat.

Le montant est différencié selon la nature des biens sinistrés. Pour les biens à usage d’habitation et pour les véhicules terrestres à moteur à usage privé, la franchise est de 380 € par sinistre. Pour les autres biens (locaux professionnels, matériels, biens de la copropriété autres que le logement), la franchise minimale est de 1 140 €, portée à 10 % du montant des dommages si ce calcul aboutit à un montant supérieur.

Dans une copropriété à usage mixte, la franchise habitation de 380 € s’applique aux dommages touchant les logements et leurs annexes directes. La franchise plancher de 1 140 € (ou 10 %) s’applique aux équipements collectifs à usage non résidentiel, aux locaux commerciaux et aux dépendances techniques (chaufferie, ascenseur, local vélos si distinct des annexes d’habitation).

Un exemple. Une inondation reconnue cat nat cause 45 000 € de dégâts dans un immeuble. Répartition : 30 000 € dans les logements et parties communes résidentielles, 15 000 € dans la chaufferie et l’ascenseur. La copropriété supporte 380 € sur le premier poste, et 1 500 € sur le second (10 % de 15 000, supérieur au plancher de 1 140). Total à charge : 1 880 €.

Depuis 2024, une modulation existe pour les communes sans plan de prévention des risques (PPR) approuvé, avec une franchise majorée à partir du troisième sinistre reconnu sur la même commune en cinq ans. Cette majoration incite les collectivités à adopter un PPR.

Délais : 30 jours pour déclarer, 3 mois pour être réglé

Le régime cat nat impose deux délais qu’il faut connaître au jour près.

La déclaration à l’assureur doit intervenir dans les 30 jours suivant la publication de l’arrêté interministériel au Journal officiel. Ce délai commence à courir non pas à la date du sinistre, mais à la date de la publication. Il est plus long que le délai de droit commun (5 jours) pour tenir compte du temps parfois important entre l’événement et la parution de l’arrêté. Une déclaration hors délai fait perdre le bénéfice de la garantie, sauf force majeure prouvée.

Le règlement de l’indemnité doit intervenir dans les 3 mois suivant la date de remise de l’état estimatif des pertes ou, si elle est postérieure, la date de publication de l’arrêté. Ce délai s’impose à l’assureur, qui verse une provision si l’expertise se prolonge.

Les exclusions du régime

Certains biens et situations restent en dehors du régime cat nat malgré l’arrêté. Sont ainsi exclus les biens situés sur des terrains classés inconstructibles par un plan de prévention des risques approuvé, les biens construits en violation des règles administratives en vigueur au moment de l’édification, les biens meubles laissés à l’extérieur sans protection, les récoltes non engrangées et les cultures.

Ne relèvent pas non plus du régime les dégâts des eaux dits normaux (fuite, rupture de canalisation, débordement d’un appareil) ni les inondations localisées ne donnant pas lieu à arrêté. Ces sinistres restent couverts, mais sur d’autres garanties du contrat.

L’essentiel à retenir

Régime légal issu de la loi du 13 juillet 1982, articles L125-1 et suivants du code des assurances.
Garantie obligatoire dans tout contrat couvrant les dommages aux biens.
Déclenchement subordonné à un arrêté interministériel publié au Journal officiel.
Franchise légale non négociable : 380 € pour l’habitation, 1 140 € minimum ou 10 % des dommages pour les autres biens.
Déclaration dans les 30 jours suivant la publication de l’arrêté.
Règlement de l’indemnité dans les 3 mois suivant l’estimation ou l’arrêté.
Restent exclus : biens sur terrains inconstructibles PPR, constructions non conformes, biens meubles extérieurs sans protection.