Assurance immeuble obligatoire : ce que dit vraiment la loi ALUR

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’assurance en copropriété n’est plus une simple précaution, c’est une obligation légale. Le texte a été présenté comme une avancée majeure pour la protection des immeubles collectifs, et pourtant, dix ans après, une part importante des copropriétés ignore encore la portée exacte de cette obligation. Beaucoup pensent qu’une multirisque immeuble au nom du syndicat suffit. D’autres imaginent que l’obligation ne pèse que sur le syndic. La réalité est plus fine, et surtout plus contraignante.

Le législateur a voulu répondre à un problème concret : un copropriétaire non assuré qui provoque un incendie ou un dégât des eaux met en péril financier tous ses voisins et l’immeuble tout entier. Avant 2014, rien n’obligeait formellement un copropriétaire à souscrire une assurance responsabilité civile. La loi ALUR a comblé ce vide.

Voici ce que dit vraiment le texte, qui est concerné, quelles sanctions s’appliquent, et comment le syndic doit s’organiser pour être en règle.

Ce que la loi ALUR a réellement changé

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR pour Accès au Logement et Urbanisme Rénové, a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 9-1 rédigé en ces termes : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Cette rédaction crée en réalité deux obligations distinctes, qui coexistent et se cumulent.

La première pèse sur le syndicat des copropriétaires, personne morale représentée par le syndic. Elle vise la responsabilité civile de l’immeuble en tant qu’entité collective : chute d’un élément de façade sur un passant, éclatement d’une canalisation commune inondant un commerce du rez-de-chaussée, accident dans une cage d’escalier mal éclairée. Cette obligation se traduit en pratique par la souscription d’un contrat multirisque immeuble, qui couvre à la fois les dommages au bâtiment et la responsabilité civile du syndicat.

La seconde pèse sur chaque copropriétaire pris individuellement. Qu’il occupe son lot ou qu’il le loue, il doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond personnellement. En clair, il doit disposer soit d’une assurance habitation classique s’il occupe, soit d’une assurance propriétaire non occupant s’il loue.

Avant ALUR, seule la copropriété était en pratique assurée. Les copropriétaires bailleurs pouvaient parfaitement ne rien souscrire, laissant leur locataire seul garant. Depuis 2014, cette faille est fermée par le texte.

Qui exactement est visé par l’obligation

La formulation de l’article 9-1 couvre un périmètre plus large qu’il n’y paraît.

Sont visés tous les copropriétaires, sans distinction, dès lors qu’ils détiennent un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Peu importe la taille du lot, sa nature (appartement, cave, parking, local commercial) ou son mode d’occupation. Un copropriétaire d’un simple emplacement de parking est théoriquement soumis à l’obligation, même si dans les faits la responsabilité civile qu’il peut engager est réduite.

Sont également visées les SCI et personnes morales propriétaires de lots. Une société civile immobilière n’échappe pas à l’obligation. Elle doit disposer d’un contrat couvrant sa responsabilité en tant que copropriétaire bailleur ou occupant. En pratique, cela passe par un contrat PNO souscrit au nom de la société.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, est représenté par le syndic qui souscrit le contrat multirisque immeuble pour le compte de tous. Le contrat de référence prévoit d’ailleurs que sont assurés le conseil syndical, l’ensemble des copropriétaires collectivement, et chacun d’entre eux individuellement.

En revanche, la loi ALUR ne s’applique pas au mono-propriétaire d’un immeuble entier. Un investisseur qui détient un immeuble complet en pleine propriété n’est pas dans le champ de la loi de 1965, laquelle vise le régime de la copropriété. Il n’a donc pas d’obligation légale directe de s’assurer. Mais sa responsabilité civile de propriétaire d’immeuble reste entièrement engagée en cas de sinistre, ce qui rend l’assurance nécessaire dans les faits.

Quelles sanctions en cas de défaut d’assurance

Le point le plus surprenant est que la loi ALUR ne prévoit pas de sanction pénale ni d’amende administrative pour le copropriétaire qui ne s’assure pas. Le législateur n’a pas voulu créer un dispositif répressif nouveau, mais s’appuyer sur la logique civile.

Les conséquences existent pourtant, et elles sont lourdes.

Première conséquence, la responsabilité personnelle. Un copropriétaire non assuré qui provoque un sinistre supporte lui-même l’intégralité des dommages causés aux autres. Un incendie parti de sa cuisine et se propageant à trois lots voisins peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros. Sans assureur, ces sommes sont dues sur ses biens personnels.

Deuxième conséquence, l’action du syndic. Le syndic peut mettre en demeure un copropriétaire de justifier de son assurance, puis, en cas de refus persistant, saisir le juge des référés pour obtenir la souscription forcée d’un contrat. Les frais engagés sont refacturés au copropriétaire défaillant.

Troisième conséquence, la procédure d’expropriation en cas de vente. En cas de vente du lot, le notaire demande systématiquement les justificatifs d’assurance. Un copropriétaire non assuré peut voir la transaction se compliquer, voire échouer si l’acquéreur exige une régularisation préalable.

Enfin, en matière de copropriété bailleur, le locataire lui-même dispose d’une action directe contre le propriétaire non assuré si un sinistre venant de l’immeuble lui cause préjudice. Le contentieux est alors traité au fond, sans le tampon protecteur d’un assureur.

Le rôle central du syndic dans la vérification

L’article 9-1 ne charge pas formellement le syndic d’un contrôle annuel. La loi reste silencieuse sur les modalités concrètes de vérification. Mais la pratique et la jurisprudence ont convergé vers un standard clair : le syndic diligent demande chaque année, à l’occasion de la convocation de l’AG ou lors des appels de charges, une attestation d’assurance à chaque copropriétaire.

Cette collecte permet au syndic de constituer un registre à jour, opposable en cas de sinistre, et d’engager les démarches nécessaires face à un copropriétaire non assuré. Elle protège aussi le syndic lui-même : un syndic qui n’aurait jamais rien demandé pourrait voir sa propre responsabilité de gestionnaire mise en cause.

Le contrat multirisque immeuble prévoit d’ailleurs une garantie de recours des copropriétaires entre eux, qui joue précisément lorsqu’un copropriétaire cause un dommage à un autre. Cette garantie ne fonctionne pleinement que si tous les acteurs sont correctement assurés en amont. C’est toute la logique de la loi ALUR.

L’essentiel à retenir

• La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit une double obligation d’assurance dans la copropriété.
• Le syndicat des copropriétaires doit couvrir sa responsabilité civile via un contrat multirisque immeuble.
• Chaque copropriétaire, occupant ou bailleur, doit couvrir sa propre responsabilité civile individuellement.
• Le mono-propriétaire d’un immeuble entier n’est pas visé par le texte, mais reste exposé civilement.
• Aucune amende légale n’est prévue, mais les conséquences financières et judiciaires d’un défaut sont importantes.
• Le syndic doit collecter et conserver les attestations d’assurance de chaque copropriétaire.